事件

 

    　　國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022 年1~6 月房地產(chǎn)開發(fā)投資概念股和銷售數(shù)據(jù)。

 

    　　銷售端：6 月商品房銷售降幅收窄，待觀察后續(xù)政策及房企動(dòng)作2022 年1~6 月，商品房銷售面積累計(jì)同比-22.2%（1~5 月-23.6%），6 月單月-18.3%(5 月-31.8%)；1~6 月銷售金額累計(jì)同比-28.9%（1~5月-31.5%），6 月單月-20.8%（5 月-37.7%）。其中，住宅銷售龍頭股金額累計(jì)同比-31.8%（1~5 月-34.5%）。價(jià)格維度，2022 年1~6 月全國銷售均價(jià)同比-8.1%（1~5 月-10.3%）；區(qū)域維度看，東部地區(qū)的銷售均價(jià)仍居四大區(qū)域首位，達(dá)13567 元/方。往后看，2022 年7 月至今（截至7 月18 日）30 大中城市高頻成交面積數(shù)據(jù)顯示同比-41.0%，銷售情況不容樂觀。隨著各大城市進(jìn)入疫情常態(tài)化防控階段，短期降幅波動(dòng)走向仍需觀察：i）政策后續(xù)落地情況，尤其是注意觀察近期監(jiān)管、住建部、央行協(xié)同配合的政策力度及地方出臺(tái)的“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”具體措施落實(shí)情況；ii）房企“以價(jià)換量”力度，各房企在“促回款”壓力下，極有可能結(jié)合實(shí)際情況開展優(yōu)惠活動(dòng)，如特價(jià)房、折扣和全民營銷返傭等。

 

    　　開竣工：新開工降幅擴(kuò)大，竣工壓力短期內(nèi)難以改善2022 年1~6 月新開工同比-34.4%（1~5 月-30.6%），6 月單月-45.1%（5 月-41.8%）。從拿地向開工傳導(dǎo)的角度而言，拿地-銷售普遍存在2~3Q 的時(shí)滯。細(xì)分至城市層面，“土地供應(yīng)兩集中”對拿地的節(jié)奏已經(jīng)產(chǎn)生明顯擾動(dòng)�？紤]到，“三條紅線”、“房地產(chǎn)貸款集中度管理”

 

    　　及土地“兩集中”等調(diào)控政策的實(shí)施以及當(dāng)前宏觀環(huán)境的不確定性提升，房企拿地態(tài)度將愈發(fā)謹(jǐn)慎。值得注意的是2022H1 新開工在拿地端滯后的情況下，也將相應(yīng)出現(xiàn)波動(dòng)，房企主動(dòng)調(diào)整開工節(jié)奏的能力持續(xù)弱化。實(shí)行“兩集中”土拍的22 城中民企拿地意愿仍較弱，部分城市城投等地方平臺(tái)托底現(xiàn)象延續(xù)。截至7 月19 日，2022 年22城土拍情況（長沙、廣州第二輪均因1 宗地?fù)u號(hào)未公布，暫未統(tǒng)計(jì)），就拿地金額占比來看，央國企、地方平臺(tái)、民企分別占42%、33%、25%。平臺(tái)獲取項(xiàng)目較大概率將尋求品牌房企合作開發(fā)，也是導(dǎo)致項(xiàng)目開工速度放緩的因素之一。

 

    　　1~6 月竣工面積同比-21.5%（1~5 月-15.3%），6 月單月-40.7%（5月-31.3%）�？⒐ぶ笜�(biāo)將直接受到近期銀行斷貸事件影響，該指標(biāo)恢復(fù)需觀察政府后續(xù)“保交付”措施力度，考慮到政策發(fā)力需要時(shí)間，預(yù)計(jì)7 月壓力難有明顯改善。

 

    　　投資端：開發(fā)投資單月同比降幅擴(kuò)大，土地投資貢獻(xiàn)持續(xù)減少2022 年1~6 月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比-5.4%（1~5 月-4.0%），6 月單月-9.4%（5 月-7.8%）。注意到，1~6 月土地成交建面同比-48.3%（1~5 月-45.7%）�？紤]到，集中供地的實(shí)施及“因城施策”下分化，房企拿地策略維持保守，土地市場區(qū)域間熱度分化更為明顯，作為開發(fā)投資的主要組成部分，未來土地投資對開發(fā)投資的貢獻(xiàn)存在繼續(xù)弱化的可能。此外，今年《政府工作報(bào)告》再提新型城鎮(zhèn)化，有序推進(jìn)城市更新，加上近期鄭州新政再推棚改等，城市更新有望在未來“補(bǔ)位”提升房地產(chǎn)開發(fā)投資韌性。

 

    　　融資端：到位資金單月同比降幅收窄，各細(xì)分渠道單月同比皆負(fù)2022 年1~6 月到位資金同比-25.3%（1~5 月-25.8%），6 月單月-23.6%（5 月-33.4%）。結(jié)構(gòu)上，6 月單月國內(nèi)貸款（同比-32.1%）、自籌資金龍頭股（同比-17.5%）、回款（首付+按揭）（同比-27.8%）【其中個(gè)人按揭（同比-19.7%）、首付款（同比-30.8%）】。從占比來看，銷售回款仍為主要的資金來源渠道（6 月單月占比49.7%，1~6 月占比達(dá)49.8%），各細(xì)分渠道單月同比皆負(fù)。隨著政策放松，居民總體按揭需求較上月有所改善，但仍存在壓力，從央行發(fā)布的6 月社會(huì)融資規(guī)模統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告可以印證：6 月居民貸款環(huán)比多增5594 億，但同比仍少增203 億；其中6 月居民中長期新增貸款較5 月大幅增加1047 億元至4167 億元，但同比仍縮窄至989 億元。向后看，在良性循環(huán)和因城施策政策引導(dǎo)下，在保障居民合理購房需求釋放基礎(chǔ)上，融資端有望得到修復(fù)。

 

    　　投資建議

 

    　　繼“三條紅線”后，“房地產(chǎn)貸款集中度管理”及“土地供應(yīng)兩集中”等政策的出臺(tái)，將供需兩端雙向約束。調(diào)控風(fēng)向未變，“以穩(wěn)為主”仍為主基調(diào)，大放大收的空間較窄。當(dāng)前板塊估值及倉位已處歷史低位。行業(yè)供需兩端受限帶來拿地、銷售、降杠桿之間的不協(xié)調(diào)加重。建議關(guān)注：

 

    　　（1）穩(wěn)健發(fā)展型：保利發(fā)展、萬科A、金地集團(tuán)龍頭股；（2）成長受益型：

 

    　　濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、新城控股；（3）物管優(yōu)質(zhì)標(biāo)的：碧桂園服務(wù)龍頭股、華潤萬象生活、金科服務(wù)、綠城服務(wù)、寶龍商業(yè)等。

 

    　　風(fēng)險(xiǎn)提示

 

    　　房地產(chǎn)調(diào)控政策趨嚴(yán)，銷售修復(fù)不及預(yù)期，資金面大幅收緊等。

 

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