摘要：表述上維持“多目標管理”原則或意味著“穩(wěn)增長”角度的風格切換，判斷下半年流動性存在進一步改善空間且保交樓龍頭股或有更多流動性支持，維持“穩(wěn)增長”主線貫穿全年判斷；“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”表述居首，排在“房住不炒”前或在強調(diào)房住不炒的“住”，保交樓仍是核心，“保交樓龍頭股，穩(wěn)民生”、“地方政府責任”壓實的定調(diào)或有助于緩釋市場對系統(tǒng)性風險的擔憂，把房地產(chǎn)板塊的關注焦點拉回到基本面復蘇和競爭格局改善之上；“政策工具箱用足用好”表明下半年房地產(chǎn)支持類政策種類及力度或具備更大空間；延續(xù)4 月“支持剛性和改善性住房需求”表述，維持“二套房首付比例、利率、交易稅費存在 進 一 步優(yōu)化空間”的判斷。

 

    表述上維持“多目標管理”原則或意味著“穩(wěn)增長”角度的風格切換，判斷下半年流動性存在進一步改善空間且保交樓或有更多流動性支持，維持“穩(wěn)增長”主線貫穿全年判斷。會議強調(diào)“全面落實疫情要防住、經(jīng)濟要穩(wěn)住、發(fā)展要安全的要求”，該表述與430 政治局會議表述一致，表明了中央維持“多目標管理”的決心，一定程度上支持“穩(wěn)增長”角度的風格切換；“鞏固經(jīng)濟回升向好趨勢，著力穩(wěn)就業(yè)穩(wěn)物價，保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間”表明下半年 “穩(wěn)增長”仍是主線；“財政貨幣政策概念股要有效彌補社會需求不足。用好地方政府專項債券資金，支持地方政府用足用好專項債務限額…用好政策性銀行新增信貸和基礎設施建設投資基金”，判斷下半年流動性存在進一步改善空間，且保交樓或更有流動性支持。另外，本次會議提及“提高產(chǎn)業(yè)鏈供應鏈穩(wěn)定性和國際競爭力，暢通交通物流，優(yōu)化國內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈布局，支持中西部地區(qū)改善基礎設施和營商環(huán)境”，判斷保B 端和保C 端同樣受重視。

 

    “穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”表述居首，排在“房住不炒”前或在強調(diào)房住不炒的“住”，保交樓仍是核心，“保交樓，穩(wěn)民生”、“地方政府責任”壓實的定調(diào)或有助于緩釋市場對系統(tǒng)性風險的擔憂，把房地產(chǎn)板塊的關注焦點拉回到基本面復蘇和競爭格局改善之上。4 月政治局會議將“有效管控重點風險，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線”放在房地產(chǎn)表述首位，而本次會議將“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”放在房地產(chǎn)表述首位，該表述也是政治局會議中首次出現(xiàn)。從表述判斷當前房地產(chǎn)形勢較4 月政治局會議時更為嚴峻，認為“房住不炒”基調(diào)不變，但此次更強調(diào)“房住不炒”的“住”，也即“保交樓，穩(wěn)民生”，判斷后續(xù)或有更多政策出臺穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，同時，判斷保交樓是下半年的主要任務，部分城市已開始著力解決保交樓問題，同時“壓實地方政府責任”，明確責任后預計保交樓任務將進一步加快落實，有助于緩釋市場對系統(tǒng)性風險的擔憂。

 

    “政策工具箱用足用好”表明下半年房地產(chǎn)支持類政策種類及力度或具備更大空間；延續(xù)4 月“支持剛性和改善性住房概念股需求”表述，維持“二套房首付比例、利率、交易稅費存在進一步優(yōu)化空間”的判斷。相較4 月“支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)，完善房地產(chǎn)政策”的表述，本次會議提及政策工具箱要“用足用好”，或說明政策儲備充足，后續(xù)各地或有更多房地產(chǎn)支持類政策出臺，種類及力度或較上半年具備更大空間；延續(xù)4 月“支持剛性和改善性住房需求”的表述，當前各地已出臺包括首套、二套房首付比例和利率等放松政策，維持4 月判斷：“二套房首付比例、利率、交易稅費等均具備優(yōu)化可能，部分一二線重點城市二套房首付比例奇高，或具備一定優(yōu)化空間”。

 

    配置建議：認為（1）風格切換雖推遲但仍將出現(xiàn)；（2）近期政策有利于 緩釋市場對于系統(tǒng)性風險的擔憂，把房地產(chǎn)概念股板塊的關注焦點拉回到基本面復蘇和競爭格局改善之上，建議大家沿著基本面主線超配優(yōu)質(zhì)房企。當前周期特征下，并不具備過去房價大幅上漲救贖劣質(zhì)資產(chǎn)的條件，“高質(zhì)量”周轉的“管理紅利”模式或具備護城河優(yōu)勢。在此基礎上建議關注：a.“穩(wěn)增長”主線下“持續(xù)內(nèi)生性現(xiàn)金流創(chuàng)造能力”龍頭“招保萬金中華龍”（【招商蛇口】概念股【保利發(fā)展】【萬科A】【金地集團】【中國海外發(fā)展】【華潤置地】【龍湖集團】）；b.銷售復蘇后貨值彈性較大的地方區(qū)域型國企，如【建發(fā)股份】等；c.精選“有質(zhì)量的杠桿”的高杠桿民企，等到銷售右側確立明顯可布局；d.資源型公司仍可獲穩(wěn)健回報，如【華僑城A】等。

 

    風險提示：疫情反復超預期，政策改善不及預期，銷售下滑超預期，市場流動性改善不及預期，海外流動性收緊超預期等。

 

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