北京提出老舊小區(qū)改造要推廣“勁松模式”與“首開經(jīng)驗(yàn)”

 

    2022 年7 月18 日，北京市委全面深化改革委員會(huì)召開會(huì)議，審議了《北京市老舊小區(qū)改造龍頭股工作改革方案》，提出老舊小區(qū)改造是“民生改善綜合體”，應(yīng)細(xì)化改造內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，加快審批速度；推廣“勁松模式”“首開經(jīng)驗(yàn)”；引入專業(yè)化物業(yè)服務(wù)工作機(jī)制，健全物業(yè)費(fèi)收繳使用制度。

 

    “勁松模式”指北京朝陽區(qū)勁松北社區(qū)老舊小區(qū)改造的成功范式；“首開經(jīng)驗(yàn)”

 

    指首開集團(tuán)在老舊小區(qū)改造、物業(yè)服務(wù)升級(jí)方面提供的經(jīng)驗(yàn)勁松模式：通過區(qū)級(jí)統(tǒng)籌，街鄉(xiāng)主導(dǎo)，社區(qū)協(xié)調(diào)，居民議事，企業(yè)運(yùn)作，五方聯(lián)動(dòng)推進(jìn)老舊小區(qū)的改造更新工作； “先嘗后買”，企業(yè)提供為期四個(gè)月免費(fèi)服務(wù)，讓居民在感受到生活品質(zhì)提升基礎(chǔ)上逐步接受物業(yè)服務(wù)付費(fèi)理念。

 

    首開經(jīng)驗(yàn)：物業(yè)服務(wù)前置，“硬基建”與“軟服務(wù)”相結(jié)合，根據(jù)居民提出新的合理化建議持續(xù)開展微改造。

 

    我們認(rèn)為老舊小區(qū)存在基礎(chǔ)設(shè)施差、缺乏專業(yè)物業(yè)管理等問題，無法滿足居民日常生活的需求。根據(jù)“勁松模式”和“首開經(jīng)驗(yàn)”，老舊小區(qū)改造必須充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)前置作用，在解決居民訴求、改造方案出臺(tái)和實(shí)施、部分資金投入、后期維護(hù)和持續(xù)運(yùn)營等方面，物業(yè)企業(yè)均扮演核心角色。

 

    舊改是物業(yè)企業(yè)存量拓展途徑之一，政府支持力度較強(qiáng)國務(wù)院指出到“十四五”期末，力爭基本完成2000 年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)；根據(jù)住建部摸排，全國2000 年以前建成的老舊小區(qū)近17萬個(gè)、涉及居民上億人、超4200 萬戶、建面約40 億平。國家多部門明確提出支持老舊小區(qū)引入市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)；多地出臺(tái)改造細(xì)則。我們認(rèn)為，老舊小區(qū)改造催生三大業(yè)務(wù)：基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)、空間運(yùn)營服務(wù)、其他社區(qū)增值服務(wù)。

 

    老舊小區(qū)改造的加速推進(jìn)，提高物管概念股企業(yè)的滲透率，擴(kuò)大物管行業(yè)市場(chǎng)空間。

 

    物業(yè)管理板塊資本市場(chǎng)表現(xiàn)：受美聯(lián)儲(chǔ)加息、新冠疫情反復(fù)以及部分房企出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)等影響，市場(chǎng)悲觀情緒發(fā)酵，2022 年1-7 月，光大地產(chǎn)AH 核心物業(yè)指數(shù)累計(jì)下跌34.7%，2022 年平均PE 估值約為12 倍，處于歷史低位。

 

    投資建議：物管公司獨(dú)立發(fā)展能力提升，短期波動(dòng)不影響長期發(fā)展向好物管行業(yè)定位“社會(huì)治理基層支柱”，在提升全社會(huì)就業(yè)水平，提高勞動(dòng)報(bào)酬率在初次分配中的比重中作用凸顯，并在疫情常態(tài)化防控/社區(qū)養(yǎng)老托幼/智慧社區(qū)建設(shè)/老舊小區(qū)改造等方面具有較高參與度，各級(jí)政府政策支持力度較強(qiáng)。

 

    投資建議關(guān)注三條主線：

 

    1）“估值修復(fù)”：關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性回暖、民營房企信用風(fēng)險(xiǎn)龍頭股逐步出清帶來的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)下降，推薦新城悅服務(wù)、世茂服務(wù)，建議關(guān)注碧桂園服務(wù)、金科服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、建業(yè)新生活。

 

    2）“獨(dú)立發(fā)展”：關(guān)注第三方在管面積占比超過80%，已基本具備獨(dú)立經(jīng)營和擴(kuò)張能力的民企物管，推薦綠城服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、雅生活服務(wù)。

 

    3）“穩(wěn)健國企”：持續(xù)看好國企物管公司龍頭股的穩(wěn)健發(fā)展概念股和低風(fēng)險(xiǎn)帶來的估值溢價(jià)，建議關(guān)注保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤萬象生活、招商積余、遠(yuǎn)洋服務(wù)、金茂服務(wù)、越秀服務(wù)、建發(fā)物業(yè)。

 

    風(fēng)險(xiǎn)分析：人工成本風(fēng)險(xiǎn)；第三方外拓競爭加劇風(fēng)險(xiǎn)；增值服務(wù)拓展風(fēng)險(xiǎn)；關(guān)聯(lián)方依賴風(fēng)險(xiǎn)；外包風(fēng)險(xiǎn)。

 

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