行業(yè)點評

 

    本周A股地產(chǎn)轉(zhuǎn)漲，港股地產(chǎn)概念股、物業(yè)持續(xù)回調(diào)。本周申萬A 股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為+2%，在各板塊中位列第11；WIND 港股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-1.5%，在各板塊中位列第23。本周恒生物業(yè)服務及管理指數(shù)漲跌幅為-3%，恒生概念股中國企業(yè)指數(shù)漲跌幅為+2.1%，滬深300 指數(shù)漲跌幅為-0.2%；物業(yè)龍頭股指數(shù)對恒生中國企業(yè)指數(shù)和滬深300 的相對收益分別為-5.1%和-2.7%。

 

    多城集中土拍結(jié)束，本周重回低溫狀態(tài)。全國300 城宅地概念股成交建面908 萬┫，單周環(huán)比-47%，單周同比-4%，平均溢價率3%。2022 年初至今，全國300 城累計宅地成交建面25889 萬┫，累計同比-50%；年初至今，華潤炮地、保利發(fā)展、濱江集團、中國海外發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)的權(quán)益拿地金額位居行業(yè)前五。本周廣州第二輪土拍結(jié)束，保利發(fā)展共競得3 宗地塊，分別位于南沙、黃埔和荔灣區(qū)，成交總金額48.8 億元，總建面30 萬平方米，大幅補充廣州的土地儲備。

 

    本周新房受一線城市帶動，環(huán)比上升，同比下降。35 城商品房成交合計424萬方，周環(huán)比+3%，周同比-31%。其中，一線城市周環(huán)比+23%，周同比+13%；二線城市周環(huán)比+0%，周同比-38%；三四線城市周環(huán)比-13%，周同比-44%。

 

    本周二手房由二三四線城市驅(qū)動，環(huán)比下降，同比上升。15 城二手房成交合計169 萬方，周環(huán)比-5%，周同比+4%。其中，一線城市周環(huán)比-7%，周同比-26%；二線城市周環(huán)比-5%，周同比+14%；三四線城市周環(huán)比+3%，周同比+34%。

 

    政策定調(diào)支持行業(yè)健康發(fā)展。7 月21 日召開的國務院常務會議指出要因城施策促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，保障住房剛性需求，合理支持改善性需求。同日銀保監(jiān)會表明，金融穩(wěn)定保障基金基礎(chǔ)框架初步確立，首批646 億元資金籌集到位。7 月22 日，長沙發(fā)布公積金新政，重點支持首推購房需求，滿足合理的改善住房需求，公積金貸款額度從60 萬元提高至70 萬元（三孩子家庭最高可貸80 萬元），二套房首付比例從60%降至40%。我們預計未來政策將延續(xù)寬松基調(diào)。

 

    房貸利率持續(xù)下降，放款周期不斷縮短，均創(chuàng)2019 年以來新低。2022 年7月103 個重點城市主流首套房貸利率為4.35%，二套利率為5.07%，分別較上月回落7BP 和2BP。平均放款周期為25 天，較上月縮短4 天。整體房貸利率與放款周期均創(chuàng)2019 年以來新低，信貸支持的力度不斷增強。

 

    投資建議

 

    國常會再次定調(diào)支持剛性與改善性住房需求，百城房貸概念股利率等創(chuàng)2019 年以來新低，為行業(yè)恢復奠定了需求基礎(chǔ)與信貸基礎(chǔ)。地產(chǎn)板塊，我們認為2021 年下半年以來積極拿地，且主打改善產(chǎn)品的房企能率先受益于行業(yè)復蘇，如綠城中國、建發(fā)國際、濱江集團。物業(yè)龍頭股板塊，預計獨立經(jīng)營能力強的民營物企未來估值將有修復，推薦碧桂園服務，強房產(chǎn)交易平臺貝殼也能享市場復蘇紅利。

 

    風險提示

 

    寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復力度弱；多家房企龍頭股出現(xiàn)債務違約

 

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