中報密集披露期來臨，房企龍頭股普遍業(yè)績下滑嚴重。半數房企營業(yè)收入同比下滑，僅一成房企凈利潤實現同比正增長。截至2022 年8 月24 日，申萬房地產龍頭股板塊（合計116 家）中，1）30 家房企公布了中報，營業(yè)收入同比下滑22.2%，歸母凈利潤同比下滑44.0%。其中一半房企營收同比負增長，8 家（占比27%）歸母凈利潤為負，歸母凈利潤為正的房企中有68%同比下滑。2）80 家房企公布了中報或中報業(yè)績預告，48%的房企業(yè)績預虧，42 家房企凈利潤為正，其中僅8 家（占比僅一成）凈利潤同比增速實現正增長。

 

    從不同類型的房企龍頭股來看，1）民企業(yè)績虧損嚴重；相比民營房企，央國企雖未出現大面積利潤虧損，但業(yè)績大幅下滑也是不爭的事實。已經公布了中報或中報業(yè)績預告的39 家民企中，56%出現利潤虧損；51%的央國企雖然盈利但凈利潤同比負增長。2）TOP20 房企中9 家公布業(yè)績，僅金科股份出現虧損，其余龍頭房企均實現盈利，但除建發(fā)國際（同比+160%）和保利發(fā)展（同比+4.1%）外，業(yè)績均出現不同幅度的下滑。

 

    導致房企業(yè)績集體下滑或虧損的原因主要有以下六個方面：

 

    1） 受外部因素影響結算收入大幅減少：金科股份、榮盛發(fā)展、碧桂園、旭輝控股等房企均在業(yè)績預告中提及受到疫情和市場下行因素導致工程進度出現延遲，進而導致上半年收入確認金額下降。

 

    30 家A 股已經公布中報的房企合計營業(yè)收入同比下滑22.2%，其中半數房企營業(yè)收入同比出現不同幅度的下滑。

 

    2） 結轉項目毛利低，毛利率持續(xù)承壓：招商蛇口、榮盛發(fā)展、華僑城A、華遠地產等房企在業(yè)績預告中表示利潤下降原因是地產業(yè)務毛利減少導致毛利率同比下降。30 家A 股已經公布中報的房企整體毛利率為17.7%，其中半數房企毛利率同比下滑，毛利率平均較去年同期下跌2.3 個百分點。

 

    3） 資產減值計提概念股規(guī)模增加：業(yè)績下滑或虧損的原因中提到計提資產減值規(guī)模增加的房企包括了碧桂園、旭輝控股、弘陽地產、建業(yè)地產龍頭股等。受房地產市場景氣度持續(xù)低迷的影響，房企普遍通過降價促銷的方式推動銷售回款提速，在綜合評估銷售回款和資產規(guī)模之后多數房企計提資產減值。

 

    30 家A 股房企概念股合計資產減值損失4 億元，同比大幅增加812%。例如發(fā)布業(yè)績預告的藍光發(fā)展預計計提減值額高達損失29 億元�？硕�瑞數據顯示，53%的百強房企今年上半年銷售均價同比出現不同幅度的下跌，TOP20 房企中保利發(fā)展、綠地控股、金科股份、旭輝控股的跌幅均超10%。

 

    4） 停工之下利息資本化減少、財務費用上升：因部分房企部分項目非正常停工影響，依據會計準則對于不再滿足資本化的利息支出計入當期損益，因此部分房企上半年費用化利息支出較大，計入當期的財務費用。30 家A 股已經公布中報的房企上半年資本化利息同比減少10.3%至18.8 億元，財務費用同比增加10.1%至65.8 億元，整體財務費用率提升了0.7 個百分點至2.3%。

 

    5） 合作項目增多致使少數股東損益占比提升：近兩年來房企合作已成常態(tài)，通過合作開發(fā)，房企可以用相對較少的資金撬動更高的銷售規(guī)模，也有助于房企高效獲取土地、分散風險、在項目開發(fā)中優(yōu)勢互補。30 家A 股已經公布中報的房企上半年少數股東損益雖同比下降6.0%至35.2 億元，但少數股東損益/凈利潤同比大幅提升了8.3 個百分點至24.5%。

 

    6） 外匯波動造成凈匯兌損失：碧桂園、旭輝控股、時代中國、正榮地產、雅居樂、藍光發(fā)展、泰禾集團等多家房企在其業(yè)績預告中提到匯兌損失也是利潤下降和虧損的原因之一。匯兌損失跟人民幣兌美元匯率貶值有關。例如藍光發(fā)展預告表示公司美元債因人民幣對美元匯率下降的影響產生匯兌損失約2.5 億元；泰禾集團持有的以美元計價的外幣借款及利息等產生匯兌損失約5.53 億元，而去年同期為匯兌收益1 億元，故匯率波動導致業(yè)績大幅變動。美元兌人民幣平均匯率從去年12月6.37 到今年7 月的6.73，人民幣兌美元匯率貶值幅度約5.7%。因此年內到期償還美元債務的房企將受到一定影響，今年下半年房企有1439 億美元債到期，相較于發(fā)行階段的匯率水平而言，承擔了更多的匯兌風險。盡管匯兌損失占凈利潤的比例比較小，但考慮到當前房企流動性比較緊張，因此增加了房企的財務壓力。

 

    【今日收評】

 

    從大盤表現來看，今日（8 月25 日）申萬房地產板塊上漲0.51%，相對滬深300 收益率為-0.32%；恒生地產板塊上漲1.58%，相對恒生指數概念股收益率為-2.05%。申萬房地產板塊中，央企、地方國企與民企漲幅均值分別為1.46%、0.81%、0.56%。板塊今日上漲，國常會提及房地產，一方面提及“持續(xù)釋放LPR 改革和傳導效應”，今年以來5 年期LPR 已累計下調35BP，但并不足以解決當前地產困局，雖然推動了房貸利率持續(xù)下行，但未能帶動居民貸款概念股，我們認為LPR 繼續(xù)下降才能改善預期；另一方面提及“允許地方一城一策運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求”，持續(xù)釋放積極信號，各地有望在限購限貸等政策上進一步放松。

 

    從個股表現來看，主流A 股房企今日漲跌幅均值為1.70%，排名前三是濱江集團、招商蛇口、保利發(fā)展，漲跌幅分別為8.15%、3.46%、2.86%，為現金流和財報質量較好的區(qū)域性民企和穩(wěn)健龍頭房企。主流內房股今日漲跌幅均值為2.76%，排名前三是建發(fā)國際集團、中國海外發(fā)展、華潤置地，漲跌幅分別為6.70%、4.80%、4.75%，均為區(qū)域性央國企和穩(wěn)健的龍頭。

 

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